Perlentaucher – so schillernd wie die Berufsbezeichnung erscheint auch die Aufgabe selbst: Abtauchen in türkisblaues Wasser und mit ein wenig Entdeckergeist ein einzigartiges Objekt zum Vorschein bringen. So viel zur glanzvollen Theorie. In der Praxis benötigt der Perlentaucher vor allem eines: einen langen Atem. Dieter Kornek hat ihn und sucht damit weltweit nach neuen Perlen für das TUI-Hotelportfolio.
Der Hotelbereich der TUI Group ist auf Wachstumskurs. Aktuell gehören rund 300 Häuser zum Portfolio. Gemeinsam mit dem Kreuzfahrtbereich erwirtschaften sie inzwischen die Hälfte des operativen Ergebnisses des Touristik-Konzerns. Im Fokus der Expansion stehen Reiseziele in Asien und der Karibik, die 365 Tage Sonne versprechen, sowie neue Hotels in Europa. Bei der Suche nach geeigneten Grundstücken und Immobilien helfen so genannte Hotelscouts. Sie gehen den Urlaubsgebieten „auf den Grund“ und fördern neue Hotelprojekte zu Tage, ganz gleich ob am Mittelmeer oder am Indischen Ozean.
Beim Aligned Scouting Meeting treffen sich die Geschäftsführer der wichtigsten TUI-Hotelmarken, um vielversprechende Standortanalysen zu sichten und sich über den aktuellen Verhandlungsstand von Hotelprojekten auszutauschen.
Dieter Kornek ist langjähriger Experte auf diesem Gebiet und war bereits als Projektentwickler für Accor, Motel One und Falkensteiner Hotels unterwegs. Die Frage, ob es Ferienregionen gibt, die er noch nicht besucht hat, lässt ihn schmunzeln: „In der Welt schon, aber in Europa kenne ich mich aus.“ Seit Juni 2017 leitet der studierte Betriebswirt den Bereich Project Scouting bei der TUI Group. Die Abteilung befindet sich noch im Aufbau, doch schon heute filtert das Team aus rund 600 eingehenden Hotelangeboten im Jahr geeignete Projekte heraus. Nicht überall lohnt sich ein Eintauchen in die Details. Aber mit seiner Erfahrung hat Dieter Kornek einen geübten Blick für Immobilien und Grundstücke mit Potenzial. Ganz oben auf der Bewertungsskala: die Lage. Sie ist die wichtigste Voraussetzung, damit sich ein Grundstück oder Resort zu einer echten Perle entwickeln kann.
Das Trend-Reiseziel in Fernost bietet lange Sandstrände und kulturelle Highlights. Gemeinsam mit lokalen Partnern sucht das Scouting-Team dort derzeit nach optimalen Hotelstandorten.
»Wir wollen unsere Marktwahrnehmung ändern. Auf dem Immobilienmarkt ist TUI noch nicht so stark als Hotelbetreiber bekannt.«
„Neben RIU als unserem erfolgreichsten Joint Venture liegt ein besonderer Fokus der Expansion auf unseren eigenen Marken, wie TUI Blue, Robinson oder TUI Magic Life. Dazu arbeiten wir sehr eng mit den jeweiligen Geschäftsführern zusammen“, erklärt Dieter Kornek. Darüber hinaus helfen die konzerneigenen Reiseveranstalter das Marktpotenzial eines Hotels einzuordnen und entsprechende Raten zu kalkulieren. „Anhand der vorliegenden Informationen erstellen wir eine erste, noch recht grobe Wirtschaftlichkeitsberechnung“, so Kornek. Hotelscouts surfen nicht einfach auf einer Trendwelle, sondern berechnen diese. „Dazu veranschlagen wir die Zimmeranzahl, mögliche Öffnungstage, die Auslastung und Durchschnittsraten. Feste Betriebsgrößen, zum Beispiel die Personalkosten, ergänzt das Programm aus Erfahrungswerten, entsprechend der jeweiligen Region. Aber auch Inflation und Preissteigerungen sind Bestandteil der Rechnung. Schließlich betrachten wir einen Zeitraum von gut 20 Jahren, um auch die Amortisation und den üblichen Lebenszyklus einer Immobilie zu berücksichtigen.“ Erst wenn die Analyse eine entsprechende Rentabilität in Aussicht stellt, wird es für den Scout Zeit, die nächsten Flugtickets zu buchen.
Kurzer Sprung in den Schnee: Auch Berghotels gehören zum TUI-Portfolio. Die Lage des angebotenen Projekts in einem französischen Skigebiet klingt vielversprechend. Nun werden weitere Eckdaten benötigt.
Während die Küstenlinie Kroatiens spektakuläre Ausblicke auf Dubrovnik und Umgebung freigibt, richtet Dieter Kornek seinen Blick auf Uhr und Kilometeranzeige seines Mietwagens. Die Region kennt er, die genaue Transferzeit vom Flughafen zum potenziellen Hotelgrundstück hingegen noch nicht. Als Scout ist er stets analytisch unterwegs. Bei einer Ortsbegehung leitet ihn nicht sein Bauchgefühl, vielmehr ziehen Checklisten vor seinem inneren Auge vorbei, mit denen er das Areal und die Umgebung bewertet. Die Entfernung zum Flughafen ist ein Kriterium, ebenso die Strandbeschaffenheit oder die allgemeine Infrastruktur. Letztere scheint bei diesem Projekt der kritische Faktor zu sein. Auf den letzten Kilometern lenkt der zugestiegene Besitzer des Baulands den Wagen über holprige Pisten, eine offizielle Straßenanbindung existiert noch nicht. Die einzigartige Lage steht daher einer Vielzahl an Investitionen gegenüber. „Das werden wir noch mal durchrechnen und mit den Kollegen besprechen“, zieht Dieter Kornek Bilanz, während die untergehende Sonne den Sundowner-Ausblick für künftige Gäste hervorzaubert.
Besichtigung eines bestehenden Hotels und eines verfügbaren Grundstücks. Hier wartet eine reizvolle Destination auf den Ausbau des Flugangebots.
»Das Schöne an Montenegro ist: Es ist noch nicht so weit entwickelt wie Italien oder Spanien.«
Der Folgetag führt Dieter Kornek über die nahe Grenze nach Montenegro. Der kleine Balkanstaat hat sich in den vergangenen Jahren zu einem der wachstumsstärksten Reiseländer entwickelt und sich somit für den Einkaufszettel mit neuen TUI-Hotels qualifiziert. Das erste Projekt ist ein bestehendes Hotel in Herceg Novi, dessen malerische Altstadt für die Gäste mit einem Spaziergang an der Strandpromenade zu erreichen ist. Die Lage begeistert den Hotelscout, die Immobilie scheint hingegen renovierungsbedürftig. Während sich Dieter Kornek raschen Schrittes durch die verwinkelte Anlage und die schmal geschnittenen Zimmer bewegt, wird schnell klar: „Das entspricht nicht unserem Standard. Ich denke, Abriss und ein Neubau würden hier mehr Sinn machen.“ Kein positives Votum für den Anbieter, der sich aber dennoch offen für weitere Verhandlungen zeigt. Zeit für den nächsten Termin, den Kornek per Auto und Fähre ansteuert. Das unbebaute Grundstück nahe der Hafenstadt Tivat würde sich aufgrund der Größe besonders für eine der Clubmarken des Konzerns eignen. Als Pluspunkt entdeckt der Scout zudem einen eigenen Strand, der nicht wie vielerorts durch eine Promenade vom Hotel getrennt wäre. „Zurück im Büro fertige ich Berichte zu meinen Besuchen an und bespreche die neuen Details mit den Geschäftsführern der Marken“, erklärt er den weiteren Prozess.
Nach der Dienstreise ist vor der Dienstreise: Die geplanten Ortsbegehungen gehen nahtlos ineinander über. Die nächste Erkundungstour führt Dieter Kornek und einen Kollegen nach Mexiko und in die Dominikanische Republik.
Nur ausgiebig geprüfte und wirtschaftlich vielversprechende Hotelprojekte erreichen die nächste Phase der Vertragsverhandlungen. Für seine Vorauswahl schöpft Dieter Kornek aus seinem Wissen über Bau- und Vertragsrecht, Immobilienwirtschaft und Projektentwicklung. Das Ergebnis sind Grundstücke und Immobilien, die bereit sind für den letzten Schliff zum TUI-Hotel.
